アパート建設と相続税対策の関係

相続税対策として持っている土地を活用し、アパートを建てたという話を聞いたことがあるでしょうか？

アパート経営を始めると定期的な収益が見込まれるのも利点の一つですが、節税対策としても大きな意味があるのです。こちらのページではその仕組みについてお伝えさせていただきます。

相続税の対象となる財産が不動産の場合

相続税の対象となる財産のメインとして現金・預貯金の他、不動産があると思います。

現金というのは相続税の計算を行う時に、そのままの額で計算の対象となりますが、不動産は実際に売却して得られる金額よりも低い評価額で計算されることが一般的です。相続財産である土地は路線価を使って計算しますが、その評価額は公示価格の約8割程度とされています。よって相続税の対策を考えるうえで前提となるのは、同じ価値であれば現金や預貯金よりも不動産であったほうが、評価減になる計算や特例を使うことによって評価額を下げることができるということです。

ただし、現金、預貯金は分割しやすいうえ、相続税の支払いをスムーズに行うことができるため一定額は確保しておいたほうがよいでしょう。

貸家建付地

続いて、この土地を「自用地」として使用する場合と「貸家建付地」とした場合を比べてみます。

「貸家建付地」は土地所有者が持つ賃貸アパート等が建っている土地のことです。
この貸家建付地は評価額を計算すると自用地のままの評価額よりも評価額が低くなるように、計算式が定められています。また同様に賃貸アパートも借家権の割合分を差し引くことができるため、自宅として活用されている建物等より評価額を下げることができるのです。

またアパートを建てる際にローンを組むと債務を増やすことができる、貸付事業用宅地等を対象とした小規模宅地等の特例を適用できる可能性があるなどのメリットもあり、より一層の節税対策が見込めます。また、大規模に賃貸経営を予定するならば、法人化することも検討でき、その場合節税効果がより一層大きくなることが期待できます。

ただし、賃貸物件の経営にはリスクを伴います。常に一定の入居率を見込めるとは限りませんし、賃貸割合が下がると評価額に影響がでます。修繕等の費用も定期的にかかるため、ローンを組んでアパートを建てた場合、将来的に返済が可能かどうかしっかりシュミレーションしたうえで行いましょう。

松山相続税申告相談センターでは生前からの相続税対策の相談もお受けしております。相続税対策は長期にわたって行ったほうが効果が期待できます。ただし、知識なく行うと節税対策にならないケースもあるので、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。